Обзор рынка нежилых помещений города Санкт-Петербург

Общая характеристика рынка нежилых помещений

По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) на начало 2013 года, нежилой фонд Санкт-Петербурга насчитывает 99 666 тыс. кв. м. Около 88% площадей (87 708 тыс. кв. м.) приходится на отдельно стоящие здания, а 11 958 тыс. кв. м. составляют встроенные помещения.

Таблица 1. Объем нежилого фонда Санкт-Петербурга

По данным ГУИОН на 1 января 2013 г.

На каждого петербуржца приходится почти 20 кв. м. нежилого фонда. Город имеет огромный ресурс нежилых площадей. Однако структура нежилого фонда не сбалансирована: на долю собственно доходной недвижимости приходится меньшая часть объектов, и они довольно неравномерно распределяются по городской карте. По объему нежилых площадей лидируют Центральный (9 310 тыс. кв. м.), Невский (8 432 тыс. кв. м.) и Выборгский районы (8 033 тыс. кв. м.).

Рисунок 1. Структура предложения нежилого фонда по районам

По данным ГУИОН на 1 января 2013 г.

В структуре нежилого фонда по функциональному назначению преобладают производственные (26%), учрежденческие (14%), складские (9%) и торговые (8%) площади. Общий объем предложения этих сегментов составляет 57 900 тыс. кв. м.

 

 

 

 

 

Рисунок 2. Структура нежилого фонда по функциональному назначению (укрупненно, по основным функциям), тыс. кв. м.

По данным ГУИОН на 1 января 2013 г.

Характеристика рынка встроенно-пристроенных помещений

Предложение на рынке встроенно-пристроенных помещений

По данным на начало 2013 года объем предложения в сегменте встроенных помещений составил 11 958 тыс. кв. м. Распределение встроенных помещений по их функциональному использованию отличается от распределения нежилого фонда, так как встроенные помещения в большей степени вовлечены в коммерческий оборот. Лидирующими в структуре предложения встроенных помещений являются торговые (18%) и учрежденческие (17%) помещения. Несмотря на активное развитие общественного питания, доля помещений приходящихся на этот подсегмент составляет всего 1% от общего объема предложения.

Рисунок 3. Структура предложения встроенных помещений (укрупнённо, по основным функциям), тыс. кв.м

По данным ГУИОН на 1 января 2013 г.

По географическому признаку встроенные помещения распределены неравномерно, с акцентом на центр города и наиболее популярные спальные районы. Лидером по предложению является Центральный район (2 220 тыс. кв. м.), далее следуют Василеостровский (1 122 тыс. кв. м.), Приморский (1 028 тыс. кв. м.) и Петроградский районы (970 тыс. кв. м.).

 

Рисунок 4. Структура предложения встроенных помещений по административным районам города, тыс. кв. м.

По данным ГУИОН на 1 января 2013 г.

Развитию рынка коммерческих площадей на окраинах препятствует отсутствие привлекательных объектов. Однако, ситуация меняется благодаря усилиям застройщиков. Например, с 2003 года в динамично развивающемся и густонаселенном Приморском районе площадь встроенных нежилых помещений утроилась, увеличившись с 341 000 кв. м. до 1 028 000 кв. м.

Спрос на рынке встроенно-пристроенных помещений

В первом полугодии 2013 года отмечалось оживление спроса на рынке встроенных помещений. По результатам опроса брокеров изданием «Коммерческая недвижимость», наибольшим спросом арендаторов в этот период пользовались помещения площадью до 200 кв. м., с качественным ремонтом и не требующие дополнительных вложений в коммуникации.

Самыми активными арендаторами встроенных помещений остаются операторы общепита, продуктовые магазины, банки и пункты выдачи товаров, заказанных через Интернет. Однако сетевые операторы активны только в местах с плотными пешеходными потоками, при этом склонны отслеживать предложения, но не торопятся заключать договоры, ожидая появления на рынке лучших предложений.

По данным компании «Astera» спрос на встроенные помещения торгового назначения растет темпами, опережающими предложение. Количество свободных помещений в востребованных торговых коридорах постепенно снижается. Вакансии преимущественно возникают благодаря ротации арендаторов, в большинстве случаев связанной с окончанием долгосрочных договоров. Уровень вакантных площадей в этих зонах составляет 5-7%.

По данным «АРИН» в первом полугодии 2013 года возросло количество заявок на покупку коммерческих площадей. Причем запросы поступали как от инвестиционных игроков, так и от сетевых ритейлеров, ресторанных групп и банков. Ранее такие клиенты рассматривали лишь аренду, но сейчас готовы приобретать помещения в собственность для размещения своего бизнеса. Преимущественно сделки происходят с объектами, расположенными в центре города.

Успешнее всего продаются помещения до 350 кв. м. Большая часть предложений на продажу не соответствует заявленному соотношению арендного дохода к запрашиваемой цене, что удлиняет переговоры с потенциальными покупателями. Среди интересантов преобладают инвесторы, рассчитывающие в дальнейшем сдавать помещения в аренду.

Коммерческие условия на рынке встроенно-пристроенных помещений

По данным издания «Бюллетень Недвижимости», самыми дорогими на рынке аренды коммерческой недвижимости по стоимости квадратного метра являются торговые помещения и объекты сферы услуг. В первом полугодии 2013 года стоимость аренды таких помещений составила 1 200 – 1 300 руб./кв. м./мес. Средняя цена аренды офисов при этом находится на уровне 862,3 руб./кв. м./мес. Помещения различного назначения предлагались в среднем по 1 200 руб./кв. м./мес.

Средняя эскалация арендных ставок по встроенным помещениям составляет 5-10% в год, при этом большинство покупателей составляют инвесторы, которые рассчитывают на доходность не ниже 10% годовых.

Средняя стоимость продажи встроенных помещений в первом полугодии 2013 года составила, в зависимости от функционального назначения, от 94 600 руб./кв. м. до 133 300 руб./кв. м. При этом, наиболее дорогим подсегментом рынка встроенных помещений остаётся торговля.

Таблица 2. Стоимость продажи встроенных помещений в зависимости от функционального назначения

По данным издания «Бюллетень Недвижимости»

Стоимость продажи встроенных помещений в новых домах эксперты компании «O2 Development» оценивают на уровне 90 000 руб./кв. м., нижняя граница цены составляет 75 000 руб./кв. м. При этом стоимость встроенных помещений в центральных районах, по разным оценкам, составляет от 160 000 руб./кв. м. до 200 000 руб./кв. м. В центральных торговых коридорах объекты продаются по цене от 150 000 руб./кв. м. до 400 000 руб./кв. м.

Тенденции и прогнозы развития рынка встроенно-пристроенных помещений

Эксперты рынка встроенных помещений выделяют следующие основные тенденции и прогнозы:

  • Некоторые брокеры, в частности агентство «АРИН», отмечают, что в стрит-ритейле чаще, чем еще полгода назад, стали предлагать к продаже объекты, заполненные арендаторами.
  • Специалисты «РАД» отмечают наибольший спрос и рост цен на помещения в районе метро «Международная». Зона стрит-ритейла начала развиваться тут задолго до появления станции. Среди арендаторов — «Буквоед», Subway, «Модница», «Фреш», «Шире Шаг», ресторан «Tokio City». Все квартиры, расположенные на первых этажах рядом со станцией, выкуплены и переоборудованы в магазины, при этом значительная часть их де-юре остается в жилом фонде. Пока еще можно найти помещения за 1 500–2 500 руб./кв. м. Но в течение года расценки увеличатся в 1,5–2 раза.
  • Принятие Госдумой поправки в 159-ФЗ позволит представителям малого и среднего бизнеса, арендующим более пяти лет помещения, включенные в список, с 27 декабря 2013-го до 1 июля 2015 года законно подать заявление на их выкуп. Вследствие принятых поправок в декабре 2013 года ожидается массовое обращение арендаторов с целью выкупа занимаемых площадей, расположенных в историческом центре Петербурга. Таким образом, центр Петербурга постепенно сможет перейти в частный сектор.
  • Девелоперы уделяют все больше внимания коммерческим помещениям на первых этажах жилых комплексов, рассматривая их как часть инфраструктуры, необходимой для привлечения покупателей квартир. Профиль будущих арендаторов зачастую определяется еще на этапе проектирования, что позволяет обеспечить необходимые технические условия. Таким образом, новое строительство остается основным источником роста рынка встроенных помещений.
  • В компании «O2 Development» отмечают, что распределение площадей встроенных помещений в новых домах часто осуществляется по принципу – на 30 помещений два-три крупных (1 200 – 1 300 кв. м.), остальные – небольшие, как правило, до 100 кв. м.
  • По данным «jones lang lasalle», в спальных районах есть относительно высокий спрос на помещения большого метража — от 200 до 1000 кв. м., что объясняется интересом со стороны продуктовых сетей. Кроме того, приобретение коммерческого объекта в новостройке обеспечивает срок окупаемости 7–8 лет. Добиться такого же показателя в центре, в местах со сформировавшимся высоким трафиком сегодня практически невозможно.

Характеристика рынка торговых и торгово-развлекательных центров

Предложение на рынке торговых и торгово-развлекательных центров

Общее предложение качественных торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2013 г. составило 3 600 тыс. кв. м. арендопригодной площади. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге составила около 720 кв. м. арендопригодной площади на 1 000 жителей.

Рисунок 5. Динамика предложения и ввода в эксплуатацию площадей в торговых центрах

  

Данные компании «GVA Sawyer»

 

По итогам 1 полугодия 2013 г. в Санкт-Петербурге было введено 154 550 кв. м. торговых площадей в торговых центрах (GLA), что на 10% превышает аналогичный показатель прошлого года. Самым крупным объектом, введенным в эксплуатацию за этот период, стал ТРК «Балкания NOVA», общей площадью 78 000 кв. м.

Таблица 3. Наиболее примечательные торговые центры и объекты с торговой функцией, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2013 года

На основе данных компании «GVA Sawyer»

Девелоперы, реализующие проекты современных торговых комплексов делают акцент на наиболее популярных спальных районах. Привлекательность данных районов обусловлена высокой численностью населения и наличием необходимых земельных ресурсов, практически исчерпанных в центральной части города. Наибольший объем ввода в эксплуатацию качественных торговых площадей в торговых центрах в первом полугодии 2013 года пришёлся на Фрунзенский (36%), Московский (32%) и Выборгский (20%) районы.

Рисунок 6. Структура ввода в эксплуатацию торговых площадей в крупных объектах по районам, %

Размещение и масштаб введенных в эксплуатацию объектов также определило их структуру по классу. Среди введенных в первом полугодии 2013 года площадей, преобладают торговые площади объектов класса «Региональный», их доля составляет 67% (103 800 кв. м.).

Рисунок 7. Структура ввода в эксплуатацию торговых площадей в крупных объектах по классу, %

Во втором полугодии планируется ввод шести качественных торговых центров, общая арендопригодная площадь которых составит 204 300 кв. м. Всего, с учетом уже введенных в эксплуатацию объектов, в 2013 году планируется ввод 358 850 кв. м. арендопригодных площадей в торговых центрах.

Прогнозы по открытию новых торговых центров говорят о повышенном интересе девелоперов к этому сегменту коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Одной из причин подобного интереса может служить отложенный спрос, сформировавшийся во время и сразу после кризиса и приведший (с учетом сроков строительства) к высоким объемам ввода новых объектов.

Таблица 4. Наиболее примечательные торговые центры и объекты с торговой функцией, планируемые к вводу в эксплуатацию во 2 полугодии 2013 года

По данным компании «GVA Sawyer»

Спрос на рынке торговых площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах

В первом полугодии 2013 года на рынке аренды помещений в торговых центрах наибольшей активностью отличались продуктовые сети. Знаковым было открытие ресторанно-культурного комплекса «Biblioteka» на Невском проспекте. Компании «Coffeeshop» и «Буквоед» запустили совместный проект, а сеть кофеен «Кофе хауз» тестирует проект кофейни на колесах.

Помимо продуктовых сетей активностью отличились кибермаркеты, открывающие пункты выдачи товаров.  Ритейлеры непродовольственных товаров проявляли активность во втором квартале 2013 года – компания «Obuv.com» открыла магазины в ТЦ «Смайл» и ТРЦ «Лето», магазин товаров для хобби «Леонардо» открыл магазин в ТРЦ «Сити Молл».

В первом полугодии 2013 года наибольшим спросом среди арендаторов помещений в торговых центрах пользовались помещения площадью 150-500 кв. м., при этом срок экспозиции наиболее удачных объектов в некоторых случаях сократился до двух недель.

Уровень вакантных площадей в среднем по рынку за 1 полугодие 2013 года увеличился с 7% до 8%. Это увеличение связано со значительным количеством вакантных площадей в крупных и недавно открытых объектах (к примеру, ТЦ «Балкания NOVA» и «Континент на Звездной»). В 2013 году уровень вакантных площадей согласно прогнозам экспертов «GVA Sawyer» будет постепенно уменьшаться до 5-6%, растущий спрос будет компенсироваться вводом новых качественных площадей.

В настоящее время типовой срок договора на аренды торговых площадей составляет 3-5 лет, краткосрочные договоры встречаются крайне редко. Ежегодная индексация ставок может составлять 5-10%.

Коммерческие условия на рынке торговых и торгово-развлекательных центров

В 1 полугодии 2013 г. арендные ставки были стабильны. До конца года ожидается умеренный рост арендных ставок, который в годовом выражении не превысит 5-7%.

Таблица 5. Диапазон арендных ставок на торговые помещения в торговых и торгово-развлекательных комплексах

По данным «GVA Sawyer»

Эскалация, закладываемая в договорах аренды в первой половине 2013 года, в среднем составляла 5-10%.

Сделок купли-продажи торговых комплексов в 1 полугодии 2013 года не зафиксировано. Во втором квартале 2013 года было объявлено о продаже встроенных помещений в ТК «Променад» (ст.м. «Комендантский проспект»), общей площадью 7,25 тыс. кв. м., по оценкам экспертов сумма сделки составит 35 000 руб./кв. м. (помещения предлагаются без отделки).

В настоящий момент отсутствует информация о продаже отдельных помещений качественными торговыми комплексами на первичном рынке в первом квартале 2013 года. Единственный объект, предлагающий приобрести помещения – пятиэтажный ТЦ «Парнас», расположенный по адресу: Выборгский район, пос. Парголово, 4-й Верхний переулок, участок 1. Общая площадь объекта составляет 15 000 кв. м., заявленный срок ввода в эксплуатацию – 3 кв. 2013 г., класс объекта – микрорайонный. Помещения предлагаются площадью 54-131,1 кв. м., стоимость продажи 75 000 – 80 000 руб./кв. м.

Предложений о продаже помещений в торговых центрах на вторичном рынке также не много, они сформированы из неликвидных и неудачно расположенных помещений и продаются по ценам, сравнимым со стоимостью встроенных помещений – до 90 000 руб./кв. м.

Тенденции и прогнозы развития рынка торговых и торгово-развлекательных центров

Эксперты рынка торговой недвижимости выделяют следующие тенденции и прогнозы в сегменте торговых центров:

  • Основной тенденцией рынка торговой недвижимости сейчас является рост спроса, который  опережает темпами рост предложения.
  • Продолжается децентрализация рынка торговых комплексов, девелоперы продолжают развиваться за счет спальных районов.
  • Во втором полугодии 2013 года ожидается открытие семи торговых центров с суммарной арендопригодной площадью 204 300 кв. м., в том числе крупных проектов - торговых центров «Лондон Молл» (открытие после реконструкции) и «Жемчужная Плаза».
  • За второй квартал 2013 года были заявлены (или обновлены) 8 проектов торговых и многофункциональных комплексов, наиболее крупный из них – ТРК «Охта-Молл» (114 000 кв. м., сумма вложений – 10 млрд. рублей).
  • Сформировалась устойчивая тенденция к поэтапному открытию торговых центров, когда в комплексе начинают работать крупные якорные арендаторы, в то время как торговая галерея остается не до конца заполненной.
  • Активное развитие продуктовых супермаркетов, в том числе дискаунтеров. Так во 2 кв. 2013 г. компания «БигБокс» объявила о намерении инвестировать в развитие сети гипермаркетов дискаунтеров более 12 млрд. руб., «Азбука вкуса» будет построить торговый центр. Наиболее активно в Санкт-Петербурге в формате «магазин у дома» развиваются сети «Дикси», «Магнит».
  • Продолжается достаточно активное развитие операторов на рынке общественного питания, в том числе фаст-фуда, кофеен.
  • Все большее внимание в торговых объектах уделяется развлекательной функции, что является следствием жесткой конкуренции между торговыми комплексами, при этом не ослабевает тенденция к организации «детских пространств».
  • Эксперты рынка отмечают увеличение доли договоров аренды, предусматривающих комплексную арендную ставку, которая формируется из фиксированной суммы и процента от товарооборота, который в среднем составляет 10-12%.
  • В некоторых районах наблюдается приближение локального рынка к насыщению, в качестве примера эксперты выделяют Фрунзенский район.
  • В Петербурге появится первый объект формата аутлет – «FASHION HOUSE», который будет построен в 20 км к югу от центра города, вблизи аэропорта Пулково, кампания по сдаче площадей в аренду началась в апреле 2013 года. Арендопригодная площадь объекта составит 20 700 кв. м., в аутлете расположатся 120 магазинов, фуд-корт и детская игровая площадка. Кроме того, компания «Hines» заявила о планах по строительству еще одного аутлет-центра в Санкт-Петербурге.

Характеристика рынка офисных помещений в бизнес-центрах

Предложение офисных помещений в бизнес-центрах

По итогам первого полугодия 2013 года суммарный объем предложения в бизнес-центрах класса «А» и «В» составил 2,45 млн. кв. м. Соотношение предложения между этими классами сместилось на 1% в сторону увеличения доли объектов класса «А», которая составила 27% (около 662 тыс. кв. м.), доля площадей в бизнес-центрах класса «В» составила 73% (около 1 789 тыс. кв. м.).

Рисунок 8. Структура предложения помещений на рынке бизнес-центров Санкт-Петербурга по классам

Данные компании «Maris Properties»

Всего, в первом полугодии 2013 года, рынок качественной офисной недвижимости пополнился 4 офисными зданиями, суммарной арендуемой площадью около 103 000 кв. м. Чистое поглощение составило около 105 000 кв. м., в том числе за счет снижения доли свободных площадей в ранее построенных объектах.

Рисунок 9. Динамика объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах

 Данные компании «АйБи Групп»

Наиболее интересным из новых объектов эксперты называют «Leader Tower» – 42-этажный небоскреб высотой 140 метров (первое здание в городе, не считая Петербургской телебашни, которое выше городской доминанты — Петропавловского собора). Бизнес-центр расположен в Московском районе на площади Конституции, общая площадь здания составляет 52 000 кв. м. Типовой этаж разделен на 4 блока площадью по 180 и 230 кв. м., внутри блоков предусмотрена возможность свободной планировки. Каждый блок располагает собственным санузлом и небольшой столовой. В центре каждого этажа предусмотрены помещения, использующиеся в качестве конференц-залов.

К концу 2013 года ожидается существенное увеличение объёма предложения, к вводу заявлено более 230 000 кв. м. арендопригодных офисных площадей. В настоящее время половина от этих площадей уже введена в эксплуатацию. Основной объем нового предложения сосредоточен в деловых районах «Московский проспект» и «Видовые набережные» – более 80 000 кв. м. в каждом. При этом инвесторы все меньше заинтересованы во вложении в бизнес-центры класса «А».

Спрос на рынке офисных помещений в бизнес-центрах

В первом полугодии 2013 года изменения в спросе происходили в соответствии с сезонностью. Было отмечено характерное для первых месяцев увеличение спроса и его снижение весной. При этом с января по апрель уровень спроса превышал аналогичный показатель 2012 года.

Рисунок 10. Динамика спроса на качественные офисные площади в бизнес-центрах Санкт-Петербурга

Данные компании «Maris Properties»

Средний уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга оценивается в 14% для класса «А» и 8% для класса «В».

Таблица 6. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по классам

 

По данным «Maris Properties»

В первом полугодии отмечалось увеличение доли вакантных площадей в бизнес-центрах, эксперты связывают это с выходом на рынок новых объектов со ставкой аренды, превосходящей ожидания потенциальных арендаторов. Среди факторов, оказывающих негативное влияние на выбор офисного помещения в новых бизнес-центрах класса «А», потенциальные арендаторы наиболее часто называют высокую ставку аренды и отсутствие точных сроков готовности объекта.

Рисунок 11. Динамика уровня заполняемости бизнес-центров Санкт-Петербурга по классам

Данные компании «Maris Properties»

По разным оценкам наибольшим спросом на рынке аренды пользуются помещения до 100 кв. м. и от 100 до 350 кв. м., при этом эксперты отмечают небольшое увеличение спроса на крупные помещения площадью более 1 000 кв. м. По соотношению запросов в первом полугодии 2013 года спрос между классами «А» и «В» распределился примерно равномерно.

Основным источником спроса в настоящее время являются арендаторы, переезжающие из бизнес-центров класса «С», а также более качественных объектов с уже устаревшей концепцией (построенных 10-15 лет назад). В общем объеме сделок по сферам бизнеса лидируют компании из энергетической отрасли, сферы услуг и IT.

В настоящее время на рынке офисной недвижимости сохраняется некоторый дисбаланс между ожиданиями арендаторов и заявленными арендными ставками на площади бизнес-центров. В связи с этим предложение превышает спрос, однако эксперты прогнозируют в ближайшее время рост спроса на качественные офисные площади, в основном из-за переезда государственных и частных компаний из Москвы.

Коммерческие условия на рынке офисных помещений в бизнес-центрах

Средняя ставка аренды на вакантные офисные помещения класса «A» по данным на конец первого полугодия 2013 г. составила 1 570 руб./кв. м./мес. (включая операционные расходы и НДС), в классе «В» около 1 160 руб./кв. м./мес. Диапазон ставок по классам составил 1 400 – 1 800 руб./кв. м./мес. для класса «А» и 900 – 1 300 руб./кв. м./мес. для класса «В».

Рисунок 12. Динамика арендных ставок на офисные помещения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга

Данные компании «Maris Properties»

В первом полугодии отмечался рост арендных ставок, который эксперты связывают с задержкой ввода новых объектов и изменением обменного курса валют. Аренда офисов класса «А» подорожала на 5%, класса «В» на 2%.

В первом полугодии 2013 года по сравнению с аналогичным периодом 2012 года отмечалось увеличение арендных ставок на парковочные места на 6% для подземных парковок и на 2% для открытых парковок. Рост ставок является ответной реакцией на увеличение спроса на парковочные места, ввиду их нехватки на улицах города. Диапазон арендных ставок одного парковочного места на открытой парковке составляет 2 000 – 8 000 руб./мес. (средняя ставка – 4 500 руб./мес.). Стоимость аренды машиноместа крытого паркинга колеблется от 4 000 руб./мес. до 10 000 руб./мес. (средняя ставка – 7 400 руб./мес.).

По результатам первого полугодия 2013 года стоимость продажи отдельных помещений в бизнес-центрах города составила в среднем 90 000 – 130 000 руб./кв. м. в зависимости от местоположения и качества объекта. Ставка капитализации для бизнес-центров класса «А» находится на уровне 10-11%, для класса «В» - 11-12%, при этом ставки капитализации имеют тенденцию к снижению.

Во втором полугодии 2013 года на рынке произошло несколько крупных сделок по продаже и аренде офисной недвижимости:

  • Наиболее крупным предложением о продаже можно считать бизнес-центр «Северная столица» площадью 18 000 кв. м., по оценкам экспертов сумма сделки может составить 85 000 - 90 000 руб./кв. м. общей площади здания.
  • Компанией «БестЪ» был продан бизнес-центр на 7-й линии В. О. общей площадью 7 000 кв. м., по оценкам экспертов сумма сделки составила 500 млн. руб. (71 429 руб./кв. м. общей площади).
  • Продажа БЦ «17 линия» компанией «С.Э.Р.», расположенном на 17-й линии Васильевского острова. Площадь восьмиэтажного бизнес-центра составляет 3 800 кв. м., стоимость продажи эксперты оценивают в 70 000 – 80 000 руб./кв. м.
  • Продажа бизнес-центра на ул. Достоевского, 19/21, общей площадью 2 750 кв. м., представляющего собой комплекс из трех зданий. Сумма сделки составила 232,2 млн. руб., стоимость – 84 436 руб./кв. м.

Тенденции и прогнозы

Эксперты офисного рынка выделяют следующие тенденции и прогнозы первого полугодия 2013 года:

  • До конца года ожидается значительный объем ввода новых офисных площадей – 285 000 кв. м., причем 65% нового предложения составят офисные объекты класса А.
  • Возможно снижение ставок аренды на офисные помещения класса «А» в условиях нарастающей конкуренции либо снижение темпов поглощения на рынке.
  • Отмечено перераспределение предложения офисных площадей класса «В» в районы, отдаленные от центра города.
  • Сохраняется небольшой дисбаланс на рынке аренды помещений бизнес-центров между ценами предложения, стремящимися к докризисному уровню, и ценами спроса, остающимися на уровне последних двух лет.
  • В ближайшее время ожидается повышение спроса на качественные офисные площади за счет московских компаний, переезжающих или открывающих свои представительства в Санкт-Петербурге.
  • Если ранее вновь вводимые на рынок офисные центры заполнялись достаточно медленно, то в настоящее время на момент ввода в эксплуатацию многие объекты заполнены более чем на две трети, а максимальной заполняемости такие объекты достигают уже к концу первого года эксплуатации.
  • Постепенно исчезает практика краткосрочных договоров, управляющие бизнес-центров переходят к заключению договоров на срок 4-5 лет.
  • Отмечается усиление тенденции к реконструкции исторических построек под нужды бизнеса. Например, реконструкция винных складов на Обводном канале, 199-201, а также реконструкция гаража Крюммеля по адресу ул. Большая Посадская, 12 (проводится компанией «RBI»).
  • По экспертной оценке компании «Maris Properties» одной из главных тенденций офисной недвижимости Санкт-Петербурга является активное развитие Московского района в этом сегменте. Часть района вблизи станции метро «Электросила» становится все более популярной среди арендаторов и девелоперов. Здесь предполагается открытие нового бизнес-центра компании «Renaissance Development», а также нового офисного комплекса «Electro». В 2013-2014 гг. на долю Московского района в новом строительстве офисных центров класса «А» и «В» придется 31%. В структуре спроса в первом полугодии 2013 года Московский район составляет 43%.

Характеристика рынка складов и логистических комплексов

Предложение на рынке складов и логистических комплексов

В первом полугодии 2013 г. общий объем пред­ложения на рынке качественных складских помещений не изменился. На фоне вы­сокого уровня спроса это привело к усилению появившегося на рынке еще в 2012 г. дефицита доступного для аренды спекулятивного пред­ложения: по данным «Knight Frank», на конец первого полугодия 2013 г. в Санкт-Петербурге свободно менее 30 000 кв. м. готовых высококачественных складских пло­щадей. Отметим, что в основном данные пло­щади либо находятся в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных аренда­торов блоки в комплексах.

Рисунок 13. Динамика предложения складских площадей в логистических комплексах по классам объектов с прогнозом на 2013-2014 гг.

Данные компании «Jones Lang LaSalle»

Общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге остался на уровне 1,87 млн. кв. м. Ожидается, что до конца года на рынок поступит более 210 тыс. кв. м. общей площади складов за счет строительства новых объектов.

Спрос на рынке складов и логистических комплексов

Эксперты рынка единодушно отмечают острый дефицит качественного предложения при стабильно высоком уровне спроса. Пол­ное отсутствие нового предложения в сданных в эксплуатацию объектах послужило дальнейшему снижению уровня вакантных площадей в складских комплексах, который в первом полугодии 2013 года составил 0,5-1% в классе «А» и 1% в классе «В».

Рисунок 14. Динамика уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах Санкт-Петербурга

Данные компании «Maris Properties»

В первом полугодии 2013 года был за­фиксирован серьезный рост спроса на про­изводственные помещения. За указанный пе­риод в компанию «Knight Frank» поступило более 50 заявок на подбор подоб­ных помещений. Средняя площадь требуемых помещений составляет 2 800 кв. м.

Наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга стали производственные компании — 42% в общей структуре сделок и дистрибьюторы — 28%. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3 000 – 5 000 кв. м.

В целом за полугодие эксперты «Jones Lang LaSalle» оценивают объем чистого поглощения на уровне чуть более 32 тыс. кв. м., при этом на второй квартал пришлось лишь 10 500 кв. м. Низкие объемы поглощения связаны с отсутствием нового предложения, а также свободных площадей в уже существующих складских комплексах.

Наиболее примечательные сделки первого полугодия на рынке складских комплексов:

  • В первом квартале 2013 года российское пред­ставительство компании «British American Tobacco» подписало с корпорацией «Стерх» контракт на услуги ответствен­ного хранения (3PL-услуги) в логопарке «Осиновая роща». Общий объем сделки составил 25 000 паллетомест (вклю­чая те, которые будут расположены на площадях второй очереди логопарка, планируемой к сдаче в эксплуатацию в сентябре 2013 г.). Сделка является одной из крупнейших на рынке 3PL-услуг Санкт-Петербурга за весь период его су­ществования.
  • Во втором квартале 2013 года компания «Северный технопарк», занимающаяся разработкой и производством станков для горной про­мышленности, арендовала производствен­ное помещение площадью 5 000 кв. м. в инду­стриальном парке «Звезда». Срок договора аренды составляет 7 лет. Данная сделка примечательна тем, что при совместном финансировании проекта двумя сторонами помещения будут полностью переоборудо­ваны под требования арендатора.

Коммерческие условия на рынке складских и логистических комплексов

В первом полугодии 2013 года был зафиксирован не­значительный рост запрашиваемых арендных ставок, в результате которого ставки на по­мещения в объектах класса «A» достигли уровня 100–130 USD/кв. м./год (triple net), класса «B» – 90–110 USD/кв. м./год (triple net).

Что касается арендных ставок в сегменте по­мещений производственного назначения, то здесь, как и раньше, все очень индивидуально, но в среднем они варьируются в диапазоне 80–120 USD/кв. м./год (triple net). Ежегодная индексация арендных ставок в среднем составляет 3-4% в год.

Операционные расходы в складских комплексах класса «А» в среднем составляют 35–45 USD/кв. м./год., объектах класса «В» - 30-35 USD/кв. м./мес.

Ставки капитализации на рынке качественных складских и логистических комплексов в первом полугодии 2013 года не изменились и составили 13% для объектов класса «А» и 14% для класса «В».

Тенденции и прогноз

Эксперты складского рынка выделяют следующие основные тенденции и прогнозы:

  • В первом полугодии 2013 года сразу несколько зарубежных и российских компаний заявили о возможном строительстве своих заводов в Санкт-Петербурге. Немецкая группа «Mann+Hummel», крупнейший производитель воздушных фильтров для транспортных средств и двигателей, рассматривает возможность строительства завода в Санкт-Петербурге с целью увеличения своих мощностей в России. Холдинг «Grupo Antolin» планирует к 2015 г. запустить второй завод по производству автокомплектующих в регионе. Объект разместится в индустриальном парке в Тосненском районе Ленинградской области. «Газпром» начал выбирать участок площадью около 200 Га для строительства очередного завода по производству сжиженного природного газа. В настоящее время для размещения завода рассматриваются площадки в Кингисеппском и Выборгском районах.
  • Заполняемость объектов, завяленных к вводу в эксплуатацию в 2013 году, уже сейчас находится на вы­соком уровне. Схожая картина будет наблю­даться и в 2014 г. Таким образом, ситуация, сложившаяся на данный момент на рынке ка­чественной складской недвижимости, в бли­жайшие два года не изменится.
  • До конца года планируется ввод трех спекулятивных проектов общей площадью более 210 000 кв. м. Среди данных проектов «Орион Лоджистикс» - 2 очередь, «СТК» («Санкт-Петербургский терминальный комплекс»), 2 очередь и «Звезда». Запланированный на 2013 год ввод таких проектов как вторая очередь комплекса  «Nord   Way» (компании «Hanner») и «A   Plus   Park   Pulkovo»  отложен на более поздние сроки по причине недостатка финансирования.
  • Продолжит развиваться такое направление как индустриальные парки. Так в 1 квартале 2013 года ГК «Балтстрой» анонсировала планы по строительству индустриального парка «Ладога» в промышленной зоне Всеволожска. Кроме того в Ленинградской области было согласовано несколько проектов индустриальных парков в Тосненском районе и Гатчине, которые будут строиться при поддержке государственного бюджета.
  • В последние годы наиболее активное строительство складских комплексов велось на северном направлении Ленинградской области.
  • Большинство проектов, планируемых к реализации в ближайшие два года, расположены на южном направлении области. Это свидетельствует о стабильном интересе арендаторов к складской недвижимости, находящейся рядом с федеральной трассой Москва - Санкт-Петербург.
  • Девелоперы, стараясь минимизировать риски и повысить надежность инвестиций, будут активнее развивать направление built-to-suit (строительство объекта под нужды конкретного заказчика). С этой целью еще до начала строительства проекта ведется активный мониторинг рынка и формируется предварительный круг потенциальных арендаторов.

Выводы:

По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) на начало 2013 года, нежилой фонд Санкт-Петербурга насчитывает 99666тыс. кв. м. Около 88% площадей (87708тыс. кв. м.) приходится на отдельно стоящие здания, из них 11958тыс. кв. м. составляют встроенные помещения.

  • По данным на начало 2013 года объем предложения в сегменте встроенных помещений составил 11 958 тыс. кв. м.
  • По географическому признаку встроенные помещения распределены неравномерно, с акцентом на центр города и наиболее популярные спальные районы. Лидером по предложению является Центральный район (2 220 тыс. кв. м.), далее следуют Василеостровский (1 122 тыс. кв. м.), Приморский (1 028 тыс. кв. м.) и Петроградский районы (970 тыс. кв. м.).
  • По данным издания «Бюллетень Недвижимости», самыми дорогими на рынке аренды коммерческой недвижимости по стоимости квадратного метра являются торговые помещения и объекты сферы услуг. В первом полугодии 2013 года стоимость аренды таких помещений составила 1 200 – 1 300 руб./кв. м./мес. Средняя цена аренды офисов при этом находится на уровне 862,3 руб./кв. м./мес. Помещения различного назначения предлагались в среднем по 1 200 руб./кв. м./мес.
  • Средняя стоимость продажи встроенных помещений в первом полугодии 2013 года составила, в зависимости от функционального назначения, от 94 600 руб./кв. м. до 133 300 руб./кв. м. При этом, наиболее дорогим подсегментом рынка встроенных помещений остаётся торговля.
  • Общее предложение качественных торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2013 г. составило 3 600 тыс. кв. м. арендопригодной площади. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге составила около 720 кв. м. арендопригодной площади на 1 000 жителей.
  • По итогам 1 полугодия 2013 г. в Санкт-Петербурге было введено 154 550 кв. м. торговых площадей в торговых центрах (GLA), что на 10% превышает аналогичный показатель прошлого года. Самым крупным объектом, введенным в эксплуатацию за этот период, стал ТРК «Балкания NOVA», общей площадью 78 000 кв. м.
  • В первом полугодии 2013 года наибольшим спросом среди арендаторов помещений в торговых центрах пользовались помещения площадью 150-500 кв. м., при этом срок экспозиции наиболее удачных объектов в некоторых случаях сократился до двух недель.
  • В 1 полугодии 2013 г. арендные ставки были стабильны. До конца года ожидается умеренный рост арендных ставок, который в годовом выражении не превысит 5-7%.
  • По итогам первого полугодия 2013 года суммарный объем предложения в бизнес-центрах класса «А» и «В» составил 2,45 млн. кв. м. Соотношение предложения между этими классами сместилось на 1% в сторону увеличения доли объектов класса «А», которая составила 27% (около 662 тыс. кв. м.), доля площадей в бизнес-центрах класса «В» составила 73% (около 1 789 тыс. кв. м.).
  • Всего, в первом полугодии 2013 года, рынок качественной офисной недвижимости пополнился 4 офисными зданиями, суммарной арендуемой площадью около 103 000 кв. м. Чистое поглощение составило около 105 000 кв. м., в том числе за счет снижения доли свободных площадей в ранее построенных объектах.
  • В первом полугодии 2013 года изменения в спросе происходили в соответствии с сезонностью. Было отмечено характерное для первых месяцев увеличение спроса и его снижение весной. При этом с января по апрель уровень спроса превышал аналогичный показатель 2012 года.
  • Средний уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга оценивается в 14% для класса «А» и 8% для класса «В».
  • Средняя ставка аренды на вакантные офисные помещения класса «A» по данным на конец первого полугодия 2013 г. составила 1 570 руб./кв. м./мес. (включая операционные расходы и НДС), в классе «В» около 1 160 руб./кв. м./мес. Диапазон ставок по классам составил 1 400 – 1 800 руб./кв. м./мес. для класса «А» и 900 – 1 300 руб./кв. м./мес. для класса «В».
  • По результатам первого полугодия 2013 года стоимость продажи отдельных помещений в бизнес-центрах города составила в среднем 90 000 – 130 000 руб./кв. м. в зависимости от местоположения и качества объекта. Ставка капитализации для бизнес-центров класса «А» находится на уровне 10-11%, для класса «В» - 11-12%, при этом ставки капитализации имеют тенденцию к снижению
  • В первом полугодии 2013 г. общий объем пред­ложения на рынке качественных складских помещений не изменился. На фоне вы­сокого уровня спроса это привело к усилению появившегося на рынке еще в 2012 г. дефицита доступного для аренды спекулятивного пред­ложения: по данным «Knight Frank», на конец первого полугодия 2013 г. в Санкт-Петербурге свободно менее 30 000 кв. м. готовых высококачественных складских пло­щадей.
  • Общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге остался на уровне 1,87 млн. кв. м. Ожидается, что до конца года на рынок поступит более 210 тыс. кв. м. общей площади складов за счет строительства новых объектов.
  • Наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга стали производственные компании — 42% в общей структуре сделок и дистрибьюторы — 28%. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3 000 – 5 000 кв. м.
  • В первом полугодии 2013 года был зафиксирован не­значительный рост запрашиваемых арендных ставок, в результате которого ставки на по­мещения в объектах класса «A» достигли уровня 100–130 USD/кв. м./год (triple net), класса «B» – 90–110 USD/кв. м./год (triple net).
  • Операционные расходы в складских комплексах класса «А» в среднем составляют 35–45 USD/кв. м./год., объектах класса «В» - 30-35 USD/кв. м./мес.
  • Ставки капитализации на рынке качественных складских и логистических комплексов в первом полугодии 2013 года не изменились и составили 13% для объектов класса «А» и 14% для класса «В».