Рынок производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Общая характеристика рынка

Промышленность Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляют свыше 700 крупных и средних предприятий, а также более 20 000 малых предприятий. Основу промышленности Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет тяжёлая индустрия (судостроение, машиностроение, производство вооружений, цветная металлургия), а также химическая, лёгкая и полиграфическая промышленность.

Судостроительная отрасль представлена следующими предприятиями:

  • «Адмиралтейские верфи» (корабли для ВМФ, танкеры, подводные лодки)
  • «Средне-Невский судостроительный завод» (катера, тральщики для ВМФ)
  • «Балтийский завод» (суда для Морфлота, ледоколы)
  • «Северная верфь» (суда для ВМФ и Морфлота)

Машиностроение представлено следующими предприятиями:

  • «Ленинградский металлический завод» (паровые, газовые и гидравлические турбины)
  • «Электросила» (электромашины, генераторы)
  • завод «Электропульт» (электрическая аппаратура)
  • «Севкабель» (силовые кабели, медный прокат)
  • «Кировский завод» (тракторы, металлопродукция, сельскохозяйственная техника)
  • «Арсенал» (космические спутники, артиллерийские установки, компрессорные станции)
  • «Ижорские заводы» (прокатное оборудование, специальное оборудование, атомные реакторы)
  • «Ленинец» (оборудование для авиации и вооружения, радиоэлектронное оборудование), «Светлана» (рентгеновские трубки, радиоэлектронная аппаратура, комплектующие)
  • ЛОМО (оптические приборы)
  • Другие предприятия отрасли.

Кроме того, в городе развито транспортное машиностроение:

  • «Вагонмаш» (пассажирские вагоны для железных дорог и электровагоны для метрополитена)
  • Петербургский трамвайно-механический завод
  • Автомобильные заводы компаний Ford, Toyota, General Motors, Scania, Nissan, Hyundai Motor и MAN.

Среди крупнейших предприятий пищевой промышленности выделяют:

  • Завод «Балтика» (пиво, безалкогольные напитки, минеральные воды),
  • «Пивоварня Хейнекен» (пиво)
  • «Пивоваренный завод имени Степана Разина»
  • «Хлебный дом» (хлебобулочные, мучные и кондитерские изделия)
  • «Кондитерская фабрика имени Н. К. Крупской» (конфеты и шоколад)
  • Парнас-М (колбасные изделия, мясные консервы и полуфабрикаты)
  • Ленинградский комбинат хлебопродуктов им. С. М. Кирова (крупа, мука, хлебобулочные и кондитерские изделия)
  • «Петмол» (молочные продукты)
  • «Полюстрово» (минеральная вода)
  • «Бритиш Американ Тобакко-СПб», «Петро» (табачные изделия)
  • А также мясокомбинаты, предприятия по производству кондитерских изделий, рыбной продукции и многие другие предприятия.

По итогам 2013 года индекс промышленного производства (ИПП) в Санкт-Петербурге по сравнению с 2012 годом составил 98,8%.

Рост объемов производства в 2013 году сохранился в производстве транспортных средств и оборудования (ИПП - 103,2% к 2012 году), металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий (104,2%), производстве прочих неметаллических минеральных продуктов (102,2%), текстильном и швейном производстве (117,6%), производстве резиновых и пластмассовых изделий (108,6%), обработке древесины и производстве изделий из дерева (105,8%).

Отрицательное влияние на итоги работы промышленности, в первую очередь, оказало снижение объемов продукции в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака (98,1%), прежде всего за счет снижения объемов выпуска пива и табачных изделий.

В связи с длительным циклом изготовления энергооборудования по сравнению с прошлым годом снизились показатели в производстве машин и оборудования (92,1%).

Кроме того, среди основных отраслей промышленности Санкт-Петербурга сократился выпуск отдельных видов продукции в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования (97,6%).

Незначительное снижение объемов производства не оказало существенного влияния на рынок промышленно-складской недвижимости в 2013 году.

По оценкам экспертов в 2013 г. рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждается как активностью девелоперов, постепенно возвращающихся к «замороженным» ранее проектам, так и арендаторов, которые за прошедший год арендовали около 170 тыс. кв. м.

На рынке производственной недвижимости наибольший объем предложения формируется за счет проектов формата «built-to-suit» и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков. Эксперты отмечают несоответствие предложения на рынке спросу – наиболее востребованными в данном сегменте недвижимости в 2013 году являлись готовые качественные производственные помещения площадью 1–3 тыс. кв. м.

Предложение на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

По итогам 2013 г. общий объем качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге составляет около 1,65 млн. кв. м (без учета складских комплексов, построенных для собственных нужд).

Всего за 2013 г. в эксплуатацию было введено около 100 тыс. кв. м. качественных складских площадей, что почти в 2 раза меньше значения 2012 года.

В 2013 году был введен в эксплуатацию один складской комплекс, предлагающий услуги ответственного хранения - «Осиновая роща» (девелопер - ГК «Стерх»). Была введена в эксплуатацию 3-я очередь, общей площадью 26 000 кв. м.

В общем объеме предложения качественных складских комплексов наибольшая доля приходится на объекты класса «А» - 66%, на складские комплексы класса «В» приходится 34%. В последние несколько лет объем ввода складских комплексов класса «А» значительно превышает объем ввода объектов класса «В».

Рисунок 1 Структура рынка складской недвижимости по классам объектов (по данным «Maris Properties»)

Наибольший объем ввода спекулятивных складских комплексов (ок. 600 000 кв. м.) планируется в 2014-2015 гг. При условии ввода такого числа новых площадей рынок может начать восстанавливаться, что приведет к постепенному снижению ставок аренды и росту вакантных площадей. Но следует учитывать тот факт, что по состоянию на конец 2013 года более 80% сделок по аренде на складском рынке заключались на стадии строительства, до официального ввода объекта в эксплуатацию.

Рисунок 2 Объем предложения и ввода в эксплуатацию промышленно-складских объектов (по данным Maris Properties)

В течение года дефицит доступного для аренды спекулятивного предложения усиливался на фоне высокого уровня спроса. В конце 2013 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагалось около 55 тыс. кв. м., причем из них 30 тыс. кв. м. составили площади в складском комплексе, введенном в эксплуатацию в конце IV квартала.

Общая площадь производственных помещений Санкт-Петербурга в конце 2013 года составила более 27 млн. кв. м. или около 30% всего нежилого фонда города. Площадь качественной производственной недвижимости, готовой к эксплуатации, на данный момент составляет около 1817 тыс. кв. м., однако почти вся она используется для собственных нужд.

В географической структуре предложения промышленно-складских объектов на продажу в черте Санкт-Петербурга в конце 2013 года не выделялось каких-либо районов – наибольшие доли в общем количестве предложений пришлись на следующие районы: Невский (13%), Выборгский (12%), Колпинский (11%), Приморский (11%) и Фрунзенский (11%).

Рисунок 3. Географическая структура предложения промышленно-складских объектов на продажу в Санкт-Петербурге

В структуре предложения в Ленинградской области выделяются Гатчинский и Выборгский районы – на их долю приходится 30% и 23% соответственно.

Рисунок 4. Географическая структура предложения промышленно-складских объектов в Ленинградской области

Спрос на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В течение 2013 года спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким - за год было сдано в аренду около 170 тыс. кв. м. площадей, что на 15% выше показателя 2012 г. Кроме того, на рынке было проведено несколько крупных сделок купли-продажи, общей площадью порядка 80 тыс. кв. м.

Дефицит качественных площадей в действующих складских комплексах обусловил высокий спрос на строящиеся объекты - большинство сделок 2013 года было заключено в строящихся объектах. В связи с этим показатель чистого совокупного поглощения в 2013 году составил - 25 тыс. кв. м., что в 3 раза ниже показателя 2012 г.

В 2013 году на складском рынке было анонсировано несколько значимых для рынка сделок, самой крупной из которых эксперты называют сдачу в аренду 20 170 кв. м. складских площадей в логистическом комплексе «Nordway». Кроме того, компания «British American Tobacco» арендовала помещения, площадью 12 000 кв. м., в складском комплексе класса «А» «Осиновая роща».

В структуре спроса в 2013 году наибольшую долю занимают торговые и производственные компании.

Спрос на производственную недвижимость также стабильно высок. Средняя площадь запрашиваемых помещений в данном сегменте составляет 2 380 кв. м. Удовлетворить подобные запросы в настоящее время могут лишь производственные комплексы, предлагающие свободные от собственной деятельности площади.

В качестве наиболее примечательной сделки по продажи промышленно-складского объекта в 2013 году эксперты отмечают покупку компанией «A+ Девелопмент» завода общей площадью 28 740,8 кв. м., расположенного в г. Колпино. Эксклюзивным консультантом сделки выступила Управляющая компания «Maris Properties».

Доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости в классе «А» снизилась до уровня 0,3%, в классе «B» уменьшилась до 0,5%.

Таблица 1. Наиболее крупные сделки по аренде складской недвижимости в 2013 году

В третьем квартале 2013 года компания «NAI Becar» выступила соинвестором при покупке офисно-складского комплекса в Московском районе Санкт-Петербурга. Общая площадь комплекса составила 14 500 кв. м., сумма сделки - 335 млн. руб.

Коммерческие условия на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В 2013 г. наблюдался рост арендных ставок на складские помещения класса «А»: в среднем по рынку за год он составил около 7%. К концу года ставки аренды в складских комплексах класса «А» достигли уровня 125-135 USD/кв. м./год (triple net). В классе «B» ставки предложения на протяжении года оставались стабильными и в конце года находились в диапазоне 100-120 USD/кв. м./год.

В сегменте помещений производственного назначения ставки аренды варьируются в диапазоне 330-380 руб./кв. м./мес. (включая НДС, коммунальные и операционные расходы).

Согласно мониторингу рынка, на конец 2013 года средняя стоимость продажи промышленно-складских площадей в среднем по городу Санкт-Петербурга составила 35,4 тыс. руб./кв. м. (диапазон 8,5-124 тыс. руб./кв. м.). При этом самая высокая средняя стоимость предложения зафиксирована в Василеостровском (67,2 тыс. руб./кв. м.) и Приморском (57,2 тыс. руб./кв. м.) районах. Самая низкая средняя цена предложения в конце 2013 года сложилась в Калининском районе и составила 16,3 тыс. руб./кв. м.

Рисунок 6. Средние цены предложения на рынке продажи промышленно-складских объектов в Санкт-Петербурге

В среднем по Ленинградской области аналогичный показатель составляет 28,9 тыс. руб./кв. м. (диапазон 2,6-125 тыс. руб./кв. м.). Самая высокая средняя стоимость предложения зафиксирована в Выборгском и Ломоносовском районах – 70 и 65,7 тыс. руб./кв. м. При этом самая низкая стоимость отмечалась в Тосненском и Сланцевском районах – 6 и 6,7 тыс. руб./кв. м.

Рисунок 5. Средние цены предложения на рынке продажи промышленно-складских объектов в Ленинградской области

Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В результате анализа рынка производственно-складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области была выделена группа физических факторов существенно влияющих на стоимость недвижимости рассматриваемого сегмента рынка.

Предложение по Санкт-Петербургу насчитывает большее количество объектов, что позволяет установить зависимость с большей степенью достоверности. Кроме того, предложение в черте города находится в более высоком ценовом диапазоне, что не позволяет строить зависимости удельной стоимости от факторов по всей совокупности предложения объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Таким образом, для построения зависимостей удельной стоимости объекта от различных факторов целесообразно рассматривать объем предложений производственно-складской недвижимости в Санкт-Петербурге, без учета выпадающий ценовых значений, характерных для единичных эксклюзивных предложений на рынке.

Среди ценообразующих факторов производственно-складской недвижимости можно выделить наиболее значимые, с точки зрения влияния на удельную стоимость объекта, количественные факторы:

В первую очередь можно выделить факторы, связанные с местоположением - расстояние до КАД/ЗСД, удаленность от основных транспортных магистралей и расстояние до метро.

Среди объектов, предлагаемых к продаже в 2013 году, диапазон значений фактора «Расстояние до КАД/ЗСД» составил 0,5-18 км, среднее значение – 5,8 км.

Диапазон значений фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» составил 0,1-8 км, среднее значение – 1,6 км.

Для фактора «Расстояние до метро» диапазон значений составляет 0,3-4,5 км, среднее значение – 1,2 км.

Рисунок 7. Влияние фактора «Расстояние до КАД/ЗСД» на удельную стоимость объекта

Рисунок 8. Влияние фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» на удельную стоимость объекта

Рисунок 9. Влияние фактора «Расстояние до метро» на удельную стоимость объекта

Общая площадь улучшений - по данным опроса агентов, специализирующихся на продаже производственно складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области при продаже объектов большей площади, продавцы готовы идти на определенное снижение платежа, являющееся аналогом «скидки на опт», т.е. объекты большей площади, как правило, стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр. Диапазон значений фактора «общая площадь улучшений» составил 170-15 300 кв. м., среднее значение – 4 800 кв. м.

Рисунок 10. Влияние фактора «Общая площадь улучшений» на удельную стоимость объекта

Общая площадь земельного участка. Объекты производственно-складского назначения, имеющие земельный участок большей площади имеют больший спрос на рынке. Так как, на избыточном земельном участке можно организовать стоянку для транспорта, разместить открытый склад для различной продукции, есть возможность маневра большегрузного транспорта. Диапазон значения фактора «Общая площадь участка» составил 240-90 000 кв. м., среднее значение – 13 400 кв. м.

К наиболее значимым качественным факторам относятся:

Состояние/уровень внутренней отделки производственно-складских помещений — хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Цены предложений производственно-складских зданий или встроенных помещений, находящихся в хорошем состоянии с простым уровнем отделки, выше цен предложений объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии.

Таблица 2. Значения фактора «Состояние/уровень внутренней отделки»

Наличие и состояние инженерных сетей также играет значительную роль в формировании стоимости производственно-складского объекта. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.

Таблица 3. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»

Оснащенность подъездными путями и их удобство – наиболее востребованными являются участки, имеющие несколько удобных подъездных путей. Удобство подъездных путей оценивается по бальной системе, в зависимости от класса и уровня движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также возможности временной парковки на ней.

Таблица 4. Значения фактора «Оснащенность подъездными путями и их удобство»

В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие кранов и т.д.).

Факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости

Спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости в основном определяются социально-экономическими факторами, из них можно выделить следующие количественные факторы:

  • Изменение численности населения.
  • Занятость трудоспособного населения.
  • Динамика уровня доходов населения (реальные располагаемые денежные доходы).
  • Индекс промышленного производства.
  • Индекс потребительских цен.
  • Доходные характеристики сегмента недвижимости (размер арендной платы и стоимости продажи).

Значения данных факторов для Санкт-Петербурга за период с 2008 по 2013 год приведены в таблице ниже.

Таблица 5. Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости

К наиболее значимым качественным факторам относится общеэкономическая ситуация в стране. В 2013 году отмечалось снижение темпов роста основных показателей социально-экономического развития России, что свидетельствует о замедлении развития экономики.

Основные тенденции и прогнозы на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 

  • В 2013 году девелоперы начали проявлять активность и реанимировать отложенные ранее складские проекты.
  • Спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.
  • Инвестиционный совет при Губернаторе Ленинградской области одобрил законопроект о мерах государственной поддержки индустриальных парков (ИП). Проект предусматривает предоставление налоговых льгот и льготную аренду организациям, осуществляющим деятельность по развитию ИП.
  • Продолжается развитие сегмента индустриальных парков - проекты анонсируются достаточно часто, однако большинство из них находятся на начальной стадии девелопмента. В 2013 году было объявлено о начале строительства более 10 проектов индустриальных парков. На сегодняшний день реализовано лишь несколько проектов, таких как: «Greenstate», «Марьино», «Мариенбург».
  • В 2014 г. объем вводимых в эксплуатацию только спекулятивных качественных складских площадей обещает превысить 200 тыс. кв. м. Вывод на рынок данных площадей удовлетворит отложенный спрос и предотвратит дальнейший рост арендных ставок.
  • Площади в строящихся комплексах начали активно поглощаться еще в 2013 г., поэтому большинство объектов выйдет на рынок с высокой степенью заполненности.
  • В связи с низкой степенью готовности большинства индустриальных парков, а также почти полным отсутствием в них помещений небольшой площади прогнозируется дальнейший рост спроса на готовые производственные помещения и усиление дефицита в данном сегменте рынка.

Выводы: Санкт-Петербург и Ленинградская область являются промышленно развитыми – здесь представлены различные отрасли, промышленность насчитывает более 700 крупных и средних, а также 20 000 мелких предприятий. Рынок промышленно-складской недвижимости также является развитым, при этом спекулятивные площади (объекты, построенные целенаправленно для продажи или сдачи в аренду частями) в основном представлены в складском сегменте. В 2013 году снижение объемов промышленного производства на фоне высокого спроса не оказало заметного негативного влияния на рынок. Дальнейшее развитие рынка будет происходить в зависимости от динамики макроэкономических показателей, но в целом эксперты позитивно смотрят на перспективы рынка.