Опыт оспаривания девелоперами кадастровой стоимости земли в судах Москвы и Санкт-Петербурга

В статье рассмотрена практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке компаниями-девелоперами в Москве и Санкт-Петербурге по поданным в 2013 г.и рассмотренным в 2013-2014 гг. заявлениям.

Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке компаниями-девелоперами в г. Москве и г. Санкт-Петербург в 2013-2014 гг[1].

Количество обращений в суд девелоперских компаний по вопросам установления рыночной стоимости земельных участков в качестве их кадастровой стоимости относительно других участников рынка невелико, что объясняется как длительностью судебных процессов и текущей судебной практикой, так и наличием прочих дел, связанным с вопросами кадастрового учета.

Компании–девелоперы, собственники и владельцы прав аренды на земельные участки обращаются в арбитражный суд по различным вопросам, так или иначе связанным с кадастровым учетом:

  • о признании незаконными действий о постановке и снятии с кадастрового учета;
  • об отказе в выдаче кадастрового паспорта на земельный участок;
  • об уточнении границ (в том числе пересечении границ земельных участков);
  • а также по вопросам связанным с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков.

Превышение кадастровой стоимости земельных участков над рыночной является источником дополнительных расходов в виде налоговых платежей и арендной платы за пользование государственными и муниципальными землями. Для девелоперов данный вопрос является особенно актуальным, так как большинство крупных компаний имеют значительный «земельный банк», каждый земельный участок которого является объектом налогообложения или начисления арендной платы.

Завышение кадастровой стоимости в основном происходит по причине использования методов массовой оценки, которые не учитывают особенностей отдельных участков.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Собственники и арендаторы земельных участков чаще всего обращаются в суд для пересмотра кадастровой стоимости по второму основанию, так как первый вопрос целесообразнее в установленный законодательством срок вынести на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, сформированных в регионах, и уже в случае получения отрицательного решения обращаться в суд.

Однако, ввиду ряда причин, удовлетворения исков в суде иногда также не происходит. Одной из основных причин, указанных в Решениях Арбитражного суда города Москвы в 2014 году, послужило то, что на момент рассмотрения спора о признании величины кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, вступило в законную силу постановление Правительства Москвы от 26.11.2013г. No751-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы». Таким образом, в государственный кадастр недвижимости были внесены актуальные сведения о кадастровой стоимости, а сведения, внесенные в ГКН по состоянию на 01.01.2012г. утратили свою актуальность.

Такая же ситуация прослеживается и в практике Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2013 году. Вступление в законную силу результатов кадастровой оценки земельных участков на территории  Санкт-Петербурга по состоянию на 12 августа 2013 года приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 № 365, явилось причиной для отказа тем заявителям, которые обращались в суд именно по вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Однако стоит заметить, что в самом начале практики судебного оспаривания величины кадастровой стоимости процент положительных решений на заявления собственников земельных участков был достаточно велик, включая как решения удовлетворить требования истца полностью, так и мировые соглашения с крупными инвестиционными землепользователями, как ООО «Хендэ Мотор Мануфактуринг Рус» и ООО "ТОЙОТА МОТОР МАНУФЭКЧУРИНГ РОССИЯ"[2].

Среди застройщиков жилья стоит отметить дело ООО "Моргал Инвестментс" по оспариванию кадастровой стоимости трех масштабных земельных участков по адресу: г.Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, закончившееся мировым соглашением в сторону понижения кадастровой стоимости этих объектов на 20 процентов. [3]

Однако наиболее выгодные решения суд вынес по результатам рассмотрения дел по оспариванию земельных участков, которые пока находятся в свободном земельном фонде компаний, занимающихся девелоперскими проектами. Обычно это крупные земельные участки перспективные под редевелопмент, то есть на которых находятся здания, требующие будущей реконструкцией или более существенных изменений в их конструкциях. Чаще всего такие земельные участки имеют назначение «для размещения промышленных объектов» и до начала осуществления какого-либо проекта по изменению их коммерческого использования рыночная стоимость таких участков сильно уступает их будущей, более доходной стоимости. Например, ООО "Девелопмент-СПб" в 2013 году успешно оспорило в суде кадастровую стоимость трех своих объектов в районе Свердловской набережной с понижением на 30 процентов. [4]

Для города Москвы можно отметить только одно положительное решение в 2014г. по иску, поданному в 2013 году компанией ЗАО «НОРДСТАР ТАУЭР», объект по адресу: г. Москва, ул. Беговая, вл. 3,стр. 1[5]).

В более затруднительной ситуации находятся арендаторы земельных участков, предназначенных под различные девелоперские проекты. Основными положениями, которыми руководствуется суд (как города Москвы, так и города Санкт-Петербург), отказывая владельцам права аренды государственных и муниципальных земельных участков в установлении рыночной стоимости как кадастровой, являются следующие:

  1. Согласно ст.6 Закона «Об оценке», право на проведение оценщиком оценки имеют собственники принадлежащих им объектов. В случае если истцу принадлежит только право аренды участка, но не сам земельный участок как вещь и объект продажи, последний не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка.
  2. В случае если владелец права аренды на земельный участок выступает собственником здания, строения или сооружения, расположенного на спорном земельном участке,  принимается во внимание ст. 36. ЗК РФ, согласно которой земельный участок не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, так как при наличии волеизъявления собственника здания, возможна продажа участка только одному лицу – собственнику здания. Таким образом, рыночная стоимость как «наиболее вероятная цена продажи на открытом рынке» не может быть определена для спорного земельного участка и установлена в качестве кадастровой.
  3. Увеличение арендной платы в связи с повышением кадастровой стоимости не свидетельствует о нарушении прав истца в случае, если не подтверждено то, что уровень арендной платы существенно превышает размер арендной платы, взимаемой частными лицами в аналогичных условиях, и (или) истец имеет возможность извлекать прибыль от сдачи в аренду принадлежащей ему коммерческой недвижимости по ценам, соответствующим высокому уровню в регионе.

Таким образом, в настоящее время судебная практика направлена на реализацию права собственника земли (в данном случае городов Москвы и Санкт-Петербурга) извлекать в пользу бюджета доход от аренды принадлежащего ему имущества соразмерно ценам в регионе.

Причинами отказа в удовлетворении иска собственников и арендаторов земельных участков также являются:

  1. несоответствие даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость, дате, по состоянию на которую определена действующая кадастровая стоимость земельного участка;
  2. низкое качество отчета об оценке (например, объекты-аналоги, представленные в отчете, являются не земельными участками, а иными объектами).

Выводы:

  1.  На данный момент не существует существенных различий в судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельных участков именно компаниями-девелоперами;
  2. Главной основой для возможности эффективного оспаривания является разумная политика и практика судебной деятельности по данному вопросу в регионе;
  3. Переоценка кадастровой стоимости земельных участков каждый год выгодна для субъекта, так как она не только сокращает количество возможно убыточных для бюджета судебных разбирательств, но и позволяет разумно изменять ценовой рельеф по каждому виду использования земель, как, например, происходит с промышленными объектами в Санкт-Петербурге;
  4. Обращения в суды компаний – застройщиков жилищного фонда, а также компаний, инвестирующих в строительство современных бизнес-центров или торговых площадок, в г. Санкт-Петербург практически отсутствуют, так как эта экономическая деятельность уже на стадии реализации или сдачи проекта очевидно высоко доходна. Московские девелоперы жилой, торговой и офисной недвижимости более активны в подаче подобных исковых заявлений;
  5. Для компаний-девелоперов представляется более выгодным оспаривать кадастровую стоимость «непрофильных» земельных активов, то есть до начала реализации доходного инвестиционного проекта.

 


[1] Согласно анализу исковых заявлений, поданных в 2013г. и рассмотренных в 2013-2014 гг. http://kad.arbitr.ru/

[2] http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/ba4bd66c-3ffe-40ed-9820-99ac4842c44d/A5..., http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/14346ddd-0c5b-49ca-b8e2-a65cb2ffd5d7/A5...

[3] http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/456504e5-d9fc-4f1b-b02a-845a8f245252/A5...

[4] http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/f94644c3-225c-4732-b88c-4b86304debf5/A5...

[5] http://kad.arbitr.ru/Card/9c939678-a17f-4036-be97-4da7809fcdc4